はじめてのハワイ不動産購入
ハワイに不動産を購入したいと思っても、具体的に何から始めればよいのかわからない人も多いのではないでしょうか。
初めてハワイの不動産を購入する方にもわかりやすいよう、全体の流れと購入のプロセスを説明します。
ハワイでの不動産購入の一般的な流れ
全体の流れは以下のようになっています。
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STEP1
物件選び
内覧 -
STEP2
申し込み
契約成立 -
STEP3
エスクロー開設
各種調査 -
STEP4
残金支払い
登記完了
1 エージェントを決める
ハワイで不動産を購入するときに最も重要とも言えるのが、エージェント（不動産会社）を選び。ハワイの物件はすべてMLSというシステムで一元管理されており、どこのエージェントでもすべての物件を取り扱うことが可能なため、 エージェントによる取り扱い物件の違いはありません。
そのため、 エリアの不動産の特徴をよく知っているか、最新の知識を持っているといった情報収集能力が高く、かつ分析力や対応力を含めたエージェントの信頼性など もエージェント選びでは大切になってきます。
2 ローンオフィサーの審査を受ける（ローンを組む場合）
ハワイで不動産購入をする際に、 ハワイの銀行でローンを組むのであれば、ローンオフィサーの審査を受ける必要があります。
ローンオフィサーは、購入希望者から出された資料をもとに、どの銀行からいくらぐらいローンを借りられそうか診断して証明書を発行してくれます。この証明書は、売り手にオファー（申込）をするときに、ローンに関する証明として提出することになります。
※この段階で審査を受けて用意ができていると良いですが、「5.購入申し込み（オファー）をする」の後でも問題ありません。3 条件を絞り自分に合う候補物件を選ぶ
エージェントを決めたら、具体的な希望に合わせて購入する不動産を探します。購入する不動産の種類や所有形態の違い、利用目的によって、購入する不動産も変わってきます。
購入する物件の種類が決まったら、希望するエリアや間取り、コンドミニアムであれば共有設備や共益費など、細かく希望に合う条件の物件を探していきます。あとは、自分の予算にあわせて、希望の条件により近い物件を選びましょう。
不動産形態や慣習も日本とは異なりますので、現地に詳しいエージェントとよく相談しながら、物件を探すようにするとよいでしょう。
4 内覧する
通りが1本違うだけでも街の雰囲気ががらりと変わるのがハワイの特徴です。購入を検討している場合は、 周辺の環境も含めて、物件を内覧することが重要 になります。
通常物件を内覧するときには予約が必要になりますが、 「オープンハウス」 といって水曜日や日曜日のある時間帯だけ予約不要で誰でも見学できるようになっている物件もあります。
ホテルコンドの場合は、宿泊客がいる場合は内覧することができません。ハイシーズンはまったく内覧できない場合もありますので、 できればオフシーズンをおすすめします。
5 購入申し込み（オファー）をする
気に入った物件がみつかったら、自分のエージェントを通して、売主側のエージェントに購入の意思と購入希望の金額をオファーします。
その際「売買契約書（Purchase Contract）」と言われる書類に、購入希望価格、支払方法などの条件を記入し、手付金を添えて提出します。この手付金は、売買が合意に至らなければ返金されますので安心してください。
6 売り主からの回答を待つ
売主側からは数日以内に、次のいずれかの回答が返ってきます。
・アクセプト・・・受託＝売買契約成立
・リジェクト・・・拒否
・カウンターオファー・・・条件変更の申し出
回答がカウンターオファーだった場合は、買主はその条件に対して、同様にアクセプト、リジェクト、カウンターオファーのいずれかの回答をし、折り合いがつけば契約を結びます。
7 エスクローの開設
買主と売主が合意したところで、エスクローが開設されます。エスクローとは売主と買主の間で、公平な取引を仲介させる仕組みのことです。取引開始から支払い完了、移転登記までを中立な立場で監視し、お金や書類のやり取りは、基本的にエスクロー会社が取り仕切ることになります。
この エスクローにかかる費用は取引価格の1〜2％で、売買双方が折半することになります。
8 手付金を支払う
手付金を支払います。ここで支払う手付金は、 通常購入価格の1％程度 です。
9 物件の権利調査を行う
エスクロー会社は、所有権や抵当権、未払税金など、解決しなければならない問題がないかなど、売却物件の権利について調査します。
この物件調査は、買うべき物件かどうかを見極める、重要なプロセスとなります。物件に不満を持った場合は、この時点で契約をキャンセルすることもできます。
売主は、物件の過去の欠陥や修理箇所、現在の状態などについて、開示報告書にそって正直に回答するよう義務づけられています。買主は売主から出てくる開示報告書や調査事項に不備がないか、最終的に確認を行います。
10 中間金を支払う
中間金を支払います。 合意した額（数千ドル～購入価格の10％くらいまで） を支払います。
11 ローンの承認を受ける（ローンを組む場合）
ローンを組んで購入する場合、ローンの承認が必要となります。
契約書に「ローンの借入れ証明を得ることができたら購入します」と記載しておけば、ローンが下りなかった場合は
買い手はペナルティなどなくキャンセルが可能
です。経費以外の手付金は返済されます。
12 権利書を作成する
エスクロー会社の弁護士が権利移転に関する書類を作成します。これが買主の権利書（Deed）になります。
13 公証手続きを行う
アメリカには日本のように印鑑証明書などの公的な書類がないため、資格を有した公証人の前で公証手続きが必要です。引き渡しの3日前までに登記書類に署名・公証手続きを行います。日本国内で行う場合はアメリカ大使館または公証役場で行います。
14 諸経費の清算や、残金の支払いをする
公証手続きと同じ時期に、買主は登記予定日の 3～7日前までに手付金を除いた残金をエスクロー会社に支払います。 調査にかかった費用や、エスクローに支払う手数料、そのほかにも固定資産税や家賃収入なども日割り計算されて、最終的な経費の精算が行われます。
15 登記完了
エスクロー会社にすべての書類や代金が届いたら、登記が行われます。その後、買主が支払った購入金額から必要経費や手数料を引いた金額が、売主に代金として支払われます。
買主は権利書のコピーを受け取り、これで購入が完了することになります。
